Вопросы и ответы

Здравствуйте! В 2006 году мной был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства. На данный момент дом сдан, и застройщик требует подписание акта-приема передачи квартиры. Но при посещении данной квартиры оказалось, что в ней сейчас проживают неизвестные мне люди и на счетчике электроэнергии уже нагорело 2500квт. Застройщик мне говорит, что это все мои проблемы. Вопрос, - какие у меня в этой ситуации права и что можно сделать в данной ситуации?

Ирина

---

Акт приема-передачи недвижимого имущества:

Акт приема-передачи недвижимости - официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора. В акте приема-передачи недвижимости описываются условия перехода недвижимости от одной стороны к другой. Согласно ГК РФ, при любой передаче недвижимости стороны подписывают передаточный акт (акт приема-передачи), в котором описывается фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы. Указанный акт призван урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей – частных инвесторов.

Передача здания, сооружения или помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу акт служит доказательством фактической передачи объекта арендатору. Акт необязателен, только если стороны прямо указали в договоре аренды, что они не будут оформлять этот документ и объект передается в аренду непосредственно в день подписания договора.

Поэтому подписание акта приема-передачи в данном случае обязательно, если иное не предусмотрено в заключенном Вами договоре. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Уклонение от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество:

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Сделки с землёй и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на недвижимое имущество – купленную недвижимость. Произведённая государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрацииправ).

О коммунальных платежах:

Разъясняю, что коммунальные платежи вы начинаете оплачивать с момента Государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До этого действия никакие коммунальные платежи вами не производятся!

С какого момента Вы обязаны платить за коммунальные платежи? Обратимся к Федеральному Закону №214-ФЗ. Повторюсь, что, согласно статье 8 данного закона, "Передача объекта долевого строительства", - передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу». Далее, согласно статье 16. "Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства": Таким образом, Законом установлен порядок и сроки сдачи дома. Теперь о моменте перехода обязанности по оплате коммунальных услуг и содержания дома. Теперь обратимся к жилищным правоотношениям. Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Нужно отметить, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации. Жилищный Кодекс РФ (ст. 3) не допускает необоснованного ограничения получения гражданами коммунальных услуг, а прекращение подачи электроэнергии допускается лишь на основаниях и в порядке, предусмотренном ст.ст. 539, 541, 546 ГК РФ.

Ответственность за хищение (незаконное использование) чужой электроэнергии:

Существует несколько видов ответственности за незаконное использование, хищение электроэнергии. Такая ответственность может быть административной и уголовной, что регулируется соответственно Административным и Уголовным законодательствами. Но прежде всего Вам необходимо выяснить, что за люди проживают в Вашем доме и на каком основании, можно ли их оттуда выгнать.

Административная ответственность за хищение электроэнергии:

Согласно ст. 7.19 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) самовольное подключение к электрическим сетям, а равно самовольное использование электрической энергии влечет наложение административного штрафа. Штрафы на граждан от 15 до 20 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), на должностных лиц - от 30 до 40 МРОТ, на юридических лиц - от 300 до 400 МРОТ. Данный вид наказания должен служить дополнением к тем мерам, которые предусмотрены (или должны быть предусмотрены) в ведомственных нормативных документах энергоснабжающих организаций.

Процедура наложения административного штрафа осуществляется в судебном порядке, должна выполняться в соответствии с требованиями, предусмотренными КоАП РФ, и заключается в сборе, оформлении и оценке доказательств факта хищения. Выяснению подлежат характер и размер ущерба, причиненного данным административным правонарушением (ст. 26.1, п. 5).

Уголовная ответственность за хищение электроэнергии:

Привлечение к уголовной ответственности расхитителей электроэнергии практикуется пока еще в очень редких случаях и имеет место, как правило, при нанесении энергоснабжающим организациям значительного убытка. Более того, если хищение электроэнергии произошло с «незаконным проникновением в помещение либо иное хранилище», (УК РФ, ст. 158, п. 2), например, со вскрытием распределительного устройства с приборами учета электроэнергии (подстанции, распределительного шкафа, шкафа учета электроэнергии и т.п.), принадлежащего (находящегося на балансе) энергоснабжающей организации, то кража, совершенная таким образом, наказывается штрафом. Такие штрафы в размере уже от 200 до 700 МРОТ или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до семи месяцев. Такой штраф может быть в виде обязательных работ на срок от 180 до 240 часов, либо исправительных работ на срок от одного года до двух лет, либо лишения свободы на срок до пяти лет.

Что делать, если в Вашем доме поселились незнакомые люди? (нарушение неприкосновенности жилища):

В соответствии со статьей 139 Уголовного кодекса РФ- «Нарушение неприкосновенности жилища» - Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, наказывается штрафом в размере от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.

В подобных случаях следует обращаться непременно в милицию. Как уже говорилось, для начала Вам необходимо будет оформить право собственности на переданную Вам по акту приема-передачи недвижимость, и лишь затем обращаться за помощью в милицию. Как правило, милиция дает письменный отказ в выселении незаконных жильцов, например из квартир, поскольку ЖК РФ не содержит норм, позволяющих производить внесудебное выселение граждан, даже в случаях самозахвата чужого жилья. Поэтому, скорее всего, Вам придется обращаться в суд с иском о выселении незаконных жильцов, на основании ст.31 ЖК РФ и ст.288 ГК РФ, предоставив суду документы, подтверждающие наличие у Вас права собственности данным жильем.

Так же помните, что, в соответствии со ст.25 Конституции Российской Федерации никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

У Вас остались вопросы? Звоните нам по тел (495) 766-39-33 или задайте новый вопрос