Вопросы и ответы

Добрый день. Я доверилась Арендодателю и передала ей оплату по договору аренды до заключения договора в сумме 25 000. Беря их, она сказала, что это за два месяца. Через 2 недели она принесла договор, где написано, что она сдаёт мне 35 кв.м. за 25 000 в месяц. В Акте написано, что она мне передаёт 20 кв.м. На деле я снимаю 3 кв.м. Комната, в которой я нахожусь - 18 кв.м. Причём она проходная в цоколь и ещё в два помещения. От руки она подписала пункт, что я могу сдавать помещение в субаренду. Можно ли такой договор признать недействительным? Так как она деньги мне не возвращает, а я простояла 3 дня и съехала. Или есть ещё какой-то способ вернуть мои деньги?

К сожалению, стороны часто делают такие ошибки, как оплата различного вида договоров до их фактического заключения. Изначально необходимо составлять надлежащим образом договор, проверять и согласовывать все условия и затем подписывать, получив согласие каждой из сторон. Исходя из Вашей ситуации, можно сказать следующее:

Согласно ст.614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Площадь арендуемого Вами помещения так же должна оговариваться в условиях договора, который Вы в последствие подписываете.

Согласно ст.612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст.609 ГК РФ, Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».

Вы так же писали о том, что Ваш арендодатель приписал определенный пункт в договор от руки, а именно – будет ли такой договор иметь юридическую силу или нет.

Договор будет иметь юридическую силу в том случае, если этот пункт согласован сторонами и вписан по обоюдному согласию. При этом форма сделки соблюдена (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В соответствии со ст.160 ГК РФ, п.1: сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Если пункт был вписан (согласован) не в момент заключения договора, то в этом случае действует правило п. 1 ст. 450 и как последствие п. 1 ст. 453 ГК РФ.

Статья 450 ГК: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Подводя итог, можно, согласно вышеизложенной информации, потребовать расторжения договора, возврата денежных средств. Если дело не сможет быть урегулировано в претензионном порядке, то Вам необходимо будет обращаться в суд.